政协委员提出取消商品房“公摊面积”引热议

政协委员提出取消商品房“公摊面积”引热议

政协委员提出取消商品房“公摊面积”引热议，对取消公摊面积的讨论近几年一直未曾间断。上一次引发热议的时候是2019年。政协委员提出取消商品房“公摊面积”引热议。

“花了100平方米的钱，却只买到70平方米左右的房子”，公摊面积曾广受购房者诟病，今年两会期间，“取消公摊面积”的话题再度登上热搜，有政协委员建议国家取消公摊面积。

什么是公摊面积？

据《人民日报》报道，今年两会期间，全国政协委员洪洋表示，在商品房销售中附加公摊面积是全国普遍现象。但是公摊哪些面积，公摊多少面积都是一团迷雾，只能由开发商“信口开河”，业主毫无申辩权利。

那么，什么是公摊面积呢？通俗来说，公摊建筑面积是指由整栋楼的产权人共同分摊所有的整栋楼公用部分的建筑面积，主要包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、值班警卫室等，以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积。

但是，洪洋提到，从来没有哪一个专业机构在业主或第三方专业机构的监督下测量清楚每户的公摊面积，也从来没有哪一个业主测量清楚了自家房子的公摊面积。公摊面积看不见、摸不着，而百姓却为它承担了高额费用。公摊面积划分没有统一标准。哪些区域属于公摊面积，哪些区域不是，有没有重复收费？也只能由开发商说了算。

在洪洋看来，公摊面积还衍生出一系列不合理收费，如物业费、取暖费都是按公摊后的面积收费，在住宅寿命期，几十年的积累又是一笔巨额的冤枉支出。

为此，洪洋建议国家取消公摊面积，可以将实际的公摊面积成本核算到实用面积之中。让老百姓明白付费，放心购房，同时也化解业主与开发商诸多矛盾纠纷，促进社会和谐。

住建部曾提“以套内使用面积进行交易”

其实，对取消公摊面积的讨论近几年一直未曾间断。上一次引发热议的时候是2019年。

2019年2月18日，住房和城乡建设部官网发布《关于等38项住房和城乡建设领域全文 强制性工程建设规范公开征求意见的通知》。在这38项强制性工程建设规范中，有一份3.1万字的《住宅项目规范（征求意见稿）》，其中第二部分2.4.6条指出，“住宅建筑应以套内使用面积进行交易。”这是住建部首次在官方文件中明确提出房屋应由套内面积来进行交易。

分析人士认为，目前，我国住宅建筑主要以建筑面积进行交易，这样会出现同一项目的建筑面积相同而套内使用面积不同的问题，以此加剧“公摊面积伤民”的矛盾。

2019年的2月24日，新华社发布《权威专家回应“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”》的文章。

权威专家在新华社采访中解释：“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”这一条款的提出，在规范起草过程中，对国际国内住宅面积计算做法进行调研，按套内使用面积计算是国际通行做法，而我国住宅面积计算方式主要采用建筑面积或套内建筑面积。

规范征求意见稿中拟将住宅交易的面积统一按套内使用面积计算的做法主要解决两方面问题：一是解决套内建筑面积相同而住户使用面积不同的问题。由于我国地域差异大、住宅结构类型多等因素，造成住宅墙体厚度不同，导致套内建筑面积相同的情况下，而套内实际可使用面积不同。

二是解决住户使用面积不透明的问题。按套内使用面积进行计算易于住户自行测量，实现“所见即所得”。

不过，澎湃新闻注意到，住建部曾于当年的9月10日再次发布征求《城乡给水工程项目规范》等住房和城乡建设领域全文 强制性工程建设规范意见的函。

但在第二次的《住宅项目规范》征求意见稿中已不见“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”的字样。

按照住建部官网于2021年11月22日公布的关于政协第十三届全国委员会第四次会议第0009号（城乡建设类001号）提案答复的函中的表述，住建部正在编制全文 强制性工程建设规范《住宅项目规范》。

取消公摊面积是否会导致房价上涨？

对于大众而言，取消公摊面积是否会对房价造成影响也是讨论的热点之一。

上海中原地产市场分析师卢文曦指出，无论是公摊面积计价还是套内面积计价对购房者而言，只是计价方式有所改变，对总房价并不会产生太大影响。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉则认为，公摊对房价的影响实乃无稽之谈，公摊对房价无任何影响。因为购买的不动产，本身就由专有和共有两个不可或缺的部分组成，一边儿轻了，一边自然就重了。

另外，大家买房，购买的不只是室内居住，还有由公摊部分支撑的社区服务。过去的筒子楼得房率（套内面积占比）很高，但配套设施少、公共服务差。现在的高层得房率低（70%-80%），但有高速电梯，有物业管理，采光通风也好。

易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，对于取消公摊面积的议题，应该说值得关注，体现了对购房者或业主降低成本、规范小区运作的导向。但所谓羊毛出在羊身上，如果不公摊成本，成本不消化，开发商也还是算到房价上。

严跃进认为，若简单取消掉，公摊面积如何管理还是一个问题。其认为，后期可以建议一些小区或房企主动申报，未来房企若是资金实力强，那么完全可以把公摊面积给取消。比如公摊面积的成本让房企自己来承担，这样房企可以多考虑增值收益等。类似过程需要和业主多协商、多论证，这样才能形成一个公摊取舍意见的公约数。

取消公摊面积会不会让买过房的人资产缩水？

盘古智库高级研究员江瀚指出，目前，中国的住房自有率其实非常高，虽然大家对房价过高一直诟病不已，但实际上大部分人都是处于有房的状态。公摊面积并不会让已经买房的人资产缩水。

江瀚表示，因为无论是公摊面积还是套内使用面积，这两个面积计算只是对房地产的单价产生影响，对房地产的总价并不会有太大的变化。

举例来说，假设原来100平方米的房子售价在400万元，每平方米的单价大概是4万元左右，但是实际上这个房子的使用面积只有70平方米，那么如果取消公摊面积，房子总价值的总价其实变化不大，但是每平方米的单价将会进行一定的变化，也就是折合成每平方米售价约5.7万元，所以并不会影响大家的实际财富。

取消公摊面积对谁影响最大？

中原地产首席分析师张大伟分析指出，是否以套内计价对于购房者实际购房成本基本无影响，主要影响的是部分打着政策擦边球卖低得房率房子的开发商。另外，对于购房者而言，物业费等因为建筑面积衍生的收费也有可能降低。

为此，洪洋建议取消公摊面积，将实际的公摊面积成本核算到实用面积之中。

在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，此次政协委员关注公摊面积的问题，从保护业主权益的角度来看值得肯定，也说明公摊面积的问题是业主普遍关注的问题。其次，他也建议公众客观理解此类提案的内容。

“此类问题虽然是老生常谈的问题，但是从社区高质量发展以及购房交易公平透明等角度出发，确实需要给予进一步关注。”3月9日，严跃进接受采访时表示，公摊面积的界定、公摊面积的成本和收益、此类问题后续解决的机制等，都需要进一步明确，以更好研究和处理此类问题。

要防范一边取消公摊面积，一边又滋生新费用

“还有一种顾虑也是需要考虑的，可能取消了公摊面积的概念，其他成本又增加起来了。”严跃进表示，改革的同时还要防范“一边取消公摊面积，一边又滋生新费用”的现象。

严跃进认为，关键其实是关于公摊面积的确定和定价的问题，关于公摊面积的政策应该如何调整，若是此类政策调整成本很高，如何优化目前的政策，这都是当前需要考虑的，“政策调整是一方面，政策调整的成本也是需要考虑的内容。”

严跃进介绍，常规来说，公摊面积大概是12%，即得房率大概是88%。总体上，大城市购房压力大，公摊面积会更小，但小城市有的会更大。

“类似情况也确实需要一步步去改进，公摊的制度也是在过去摸滚爬打的过程中制定的。”严跃进说，从规范的角度看，公摊面积确实需要去论证，从物权法等角度去科学论证、规范操作。

是否取消公摊面积，郑州市房管局曾回复5点意见

2019年，郑州市政协委员在市政协十四届二次会议上就曾提出“关于郑州市商品房销售按套内建筑面积计价取消公摊面积的建议”的提案，对此，郑州市住房保障和房地产管理局于当年7月份给出了具体的回复。

在回复中，郑州市住房保障和房地产管理局从房地产市场实际考虑，具体说明了按套内面积计价可能存在一些矛盾和问题。

一是按套内面积计价与目前以建筑面积为基础的房地产管理体系之间衔接问题。回复中表示，在我国目前的房地产管理体系中，房屋建筑面积是各项工作的基础数据，若因为改变商品房销售方式而跟着改变整个房地产管理体系，既得不偿失，还可能因此产生巨大的阻力，使工作难以开展。

二是房屋建设质量问题。按套内面积计价销售房屋，共有分摊面积不再作为计算房屋售价的依据，可能导致开发企业为节约成本而在共有面积上不投入或少投入。

三是购房者在共有分摊面积上的所有权和使用权如何保证问题。

四是房屋单价“虚高”问题。按套内面积计价是以商品房总售价不变为前提的。因此，与按建筑面积计价相比，必然产生商品房单价表面上浮的现象。

五是推行按套内面积计价的合法性问题。为保证按套内面积计价顺利推行，需要以地方性法规或行政规章的形式，确定推行按套内面积计价销售的合法性，强制推行商品房销售按套内面积计价方式。

在每年的全国两会上，住房话题都是全民热点。今年政府工作报告提出，继续保障好群众住房需求。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，探索新的发展模式。围绕着人们群众的住房话题，今年人大代表政协委员们已经提出了多项具体方案，不少建议都引发了网友们的强烈共鸣，频频登上热搜榜。

建议取消公摊面积冲上热搜第一

3月7日，“建议取消商品房公摊面积”的话题冲到了微博热搜榜第一位。

全国政协委员洪洋说：“公摊哪些面积，公摊多少面积都是一团迷雾，只能由开发商‘信口开河’，而业主毫无申辩权力。”洪洋表示，在商品房销售中附加公摊面积是普遍现象，最可怕的是公摊面积缺乏法律依据和制度约束。

洪洋委员建议，国家取消公摊面积，可以将实际的公摊面积成本核算到实用面积之中，让老百姓明白付费，放心购房，同时也化解业主与开发商诸多矛盾纠纷，促进社会和谐。

多名代表委员建议取消商品房预售制

另一个关于住房的两会焦点是商品房预售制度。据不完全统计，2022年全国两会期间，全国人大代表、民进江西省委会副主委、江西省住房和城乡建设厅厅长卢天锡，全国政协委员、民革安徽省委会副主委周世虹，全国政协委员、南通大学校长施卫东，全国政协委员、四川省工商联副主席张建明等多位人大代表和政协委员均围绕商品房预售制度提交了相关建议提案。

民进江西省委会副主委、江西省住房和城乡建设厅厅长卢天锡认为，可逐步提高商品房预售许可门槛，直至过渡为现房销售；同时调整购房款付款方式，由购房人按工程进度分期付款，项目达到竣工交付条件后支付尾款。

全国政协委员、民革安徽省委会副主委周世虹建议废除商品房预售制度，实行商品房现房销售，这是他连续5年提交相关提案。

全国政协委员、南通大学校长施卫东建议加强期房销售监管，在银行设立专用监管账户或由住建部门成立第三方托管机构，管理期房销售定金，并按地区逐步取消期房制度。

同样主张取消商品房预售制的还有全国政协委员、四川省工商联副主席张建明。张建明表示，目前以期房形式交易的预售制，对于购房人显失公平，已成为房地产市场矛盾激化的根源，一定程度伤及民生。

“租购同权”备受关注

另外还有多名代表委员将关注目光放在了住房租赁市场上。

全国人大代表、58同城CEO姚劲波建议，加快落实“租购同权”，切实保障低收入人群相关权益。大城市新市民房屋租金占到收入30%-50%，建议住房租金年度涨幅 不超过5%，让新市民和年轻人更安心，提升幸福感。

姚劲波认为，如果能实现租的房子和买的房子是同样权利的话，相信年轻人的焦虑也会少很多，很多人会真正实现房住不炒，大家能够真正把租房作为买房的一个长期替代措施。

全国政协委员、房天下董事长莫天全也建议坚持租购并举，保障租房群体享有公共服务的权利。推动住房模式由“购”向“租购并举”转变。大力发展住房租赁市场，特别是保障性租赁住房。

全国人大代表，中国建设银行湖南省分行党委书记、行长文爱华提出四大建议培育和发展住房租赁市场。在加强租赁行业监管方面，文爱华认为，应加速推进《住房租赁条例》的立法出台，构建全面的网签备案制度。

在推进租赁赋权方面，他建议推进租赁赋权的整体性治理，在基础公共服务方面实现租购同权以及稳步推进公共服务赋权。在支持鼓励机构化长租房方面，文爱华认为，可以加大税收优惠力度。在加大金融的支持力度方面，文爱华建议，加大对公租房、保障房建设的支持力度，发展长租房租赁贷款和租赁企业贷款。